6월 28일부터 수도권 주담대 ‘6억 상한제’… 이제 갭투자는 끝났다

 

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대출로 집 사기, 오늘부터 훨씬 어려워졌어요

2025년 6월 28일,
오늘부터 부동산 대출 규제가 진짜 확 바뀌었어요.
이전엔 수도권에서 집 사려면 대출로 커버가 되던 구조였죠.
그런데 이제는 얘기가 다릅니다.

특히 서울, 경기, 인천 같은 수도권이나
조정지역·투기과열지구에 해당되는 지역에서는
주택담보대출, 이른바 ‘주담대’ 한도가 6억 원으로 딱 제한됐어요.

10억~12억대 아파트가 평균인 서울에선,
6억까지만 대출된다는 건 결국 자기 자본이 훨씬 많이 필요하단 얘기고,
사실상 갭투자나 레버리지 투자는 거의 불가능해졌다는 의미예요.

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이번 규제, 정확히 뭐가 바뀐 건가요?

변화 포인트는 아래와 같아요:

 

핵심은 딱 두 가지예요.
첫째, 돈 더 있어야 집 산다.
둘째, 대출받으면 6개월 안에 직접 들어가 살아야 한다.

특히 전세 끼고 집 사는 ‘갭투자’는
사실상 막히게 됐어요.

 

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누가 제일 타격 입을까?

갭투자자:
전세 끼고 사는 방식 자체가 불가능.
전입 안 하면 대출 불이익 생깁니다.

다주택자:
서울·수도권에 두 채 이상 있다면
추가 대출 자체가 막힙니다.

1주택자:
기존 집 팔아야 대출 가능.
‘갈아타기’도 계획 잘 짜야 해요.

실수요자:
디딤돌·버팀목 같은 정책 대출도 줄어듦.
청년·신혼부부 같은 실수요층에게도
자금 압박이 커졌어요.

전세 수요자:
전세대출 보증 줄면서
임대인들이 반전세나 월세로 바꿀 가능성도 커졌어요.
전세 물건 줄고, 보증금 오를 수도 있어요.

 

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주택 시장, 어떻게 흘러갈까?

✔ 단기적으로는
서울·수도권 중심의 거래 위축 예상돼요.
10억 이상 아파트 거래가 줄고,
비규제지역이나 중저가 아파트로 수요 이동할 가능성도 있어요.

✔ 장기적으로는
‘무주택 실수요자 보호’라는 방향이 맞긴 한데,
정책대출까지 줄어들면서
내 집 마련 꿈은 더 멀어졌다는 목소리도 많아요.

 

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실질적인 대처법은?

계약 예정이라면
오늘(6/28)부터 대출 규제 적용되니
전날까지 계약했는지 확인 꼭 해야 해요.

실수요자라면
전입 시기, 대출 한도, 내 자금 상황 정확히 계산 필요해요.
갈아타기 계획은 특히 더 촘촘하게!

다주택자라면
이제는 보유자산 구조조정 진지하게 고민할 타이밍이에요.
처분시기·세금계획까지 함께 챙겨야 손해 안 봅니다.

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핵심 키워드 요약

2025 부동산 대출 규제
주담대 6억 상한
전입 의무 6개월
수도권 부동산 대출 제한
갭투자 차단 정책
정책대출 축소
다주택자 규제 강화

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오늘부터는 집 사는 방식 자체가 달라졌어요.
자금, 대출조건, 실거주 계획까지
모든 걸 한 번에 고려해야 하는 시대가 온 거예요.

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실수요자, 다주택자, 신혼부부 대상
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